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笔者按
“借名买房”是指由于受购房政策、贷款条件、户籍限制等条件限制的影响，实际购房人以他人名义（以下简称“名义房主”）购买房屋的行为。现实中，有关借名买房的情况大量存在，截止到2022年5月13日，在中国裁判文书网直接搜索“借名买房”检索出共计12675篇裁判文书，可见，“借名买房”成为没有购房资格或者希望通过他人名义购买低价房屋的买房人的多数选择。但此种选择一旦发生争议，法院是否会支持，需要根据具体情况具体认定，大部分案例是以证据不足驳回诉讼请求，少部分案例是认定借名买房行为规避限购政策无效而驳回过户请求，当然也有不少案例支持了过户请求，本文不讨论是否支持过户请求，仅讨论如果名义房主愿意协助过户或者法院能够判决或调解协助过户的情况下，在房屋过户至实际购房人名下时，是否需要交税？需要缴纳哪些税款？
案情简介
杨某为某村的村民，由于政府决定对杨某所在村进行拆迁，杨某积极响应政府拆迁政策，将自有房屋拆除，作为补偿，杨某可以在A回迁区认购四套房屋，但是考虑到交通出行、子女就学等问题，杨某欲在A区认购两套，剩余的两套杨某欲在同为回迁区的B区认购，但根据当时的拆迁政策，杨某只能认购A回迁区的房屋，杨某了解到同村的村民王某，选择了货币补偿，并无认购回迁房的意愿，于是找到王某与其商量借名买房事宜，经协商王某同意以其名义买房，于是杨某就用王某的名义与村委会签订了拆迁补偿协议，并全款支付了B区两套房屋的购房款，且占有使用上述两套房屋至今。
近期，当地的不动产登记中心正在办理上述房屋的产权登记事宜，杨某咨询律师在名义房主配合过户或者法院能够判决或者调解协助过户的情况下借名买房涉税问题。
笔者观点
基于上述案情，考虑不动产登记中心对过户形式的要求，存在三种过户形式：赠与方式、买卖方式、法院调解或判决方式，下面就由笔者一一为大家介绍三种不同的过户方式所缴纳的税种：
一、赠与方式过户的涉税问题
此种过户方式要求名义房主和实际购房人签署房屋赠与合同，并有双方共同到不动产交易中心办理过户手续，此种形式下的过户可能涉及到的税种有增值税及附加税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税。
（一）增值税及附加税
依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产的，视同销售无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以公众为对象的除外。这种情况下，即使名义房主没有取得收入，但是房屋赠与在增值税领域被视同销售行为，属于增值税应税行为，因此须缴纳增值税和附加税。
1、增值税：
（1）个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；（2）个人将购买超过两年（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。
2、附加税：
（1）城市维护建设税：按实际缴纳增值税的7%（市区），5%（县城和镇）、1%（乡村）征收；（2）教育费附加：按实际缴纳增值税的3%征收；（3）地方教育附加：按实际缴纳增值税2%征收。
个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税及教育附加税。
（二）个人所得税
1、赠与直系亲属、抚养人、赡养人的，免征个人所得税2、其他受赠，按照偶然所得缴纳个人所得税，应纳税额为（赠与房屋价值-相关税费）×20%（三）土地增值税
个人转让住房的，免土地增值税
（四）印花税
按照金额的0.5‰计算，个人销售或者购买住房，免征印花税。
（五）契税
1、购买家庭唯一住房，90平米以下的，按不含增值税的交易价格×税率1%征收契税；面积为90平米以上的，按1.5%征收契税。
2、购买家庭第二套改善性住房，90平米以下的，按1%征收契税；面积在90平米以上的，按2%征收契税。
二、买卖方式过户的涉税问题
此种过户方式，需要名义房主和实际购房人签订房屋买卖合同，由名义房主签收房款收据，此种方式下房屋过户，可能涉及的税种有增值税及附加税、个人所得税、土地增值税、印花税，契税。
此种过户所要交纳的增值税及附加税、土地增值税、印花税、契税等比照赠与方式，确认是否属于免税情形，是否需要交税，所涉及到的个人所得税的缴纳按照以下方式缴纳：
1、按照财产转让所得缴纳个人所得税，应纳税所得额为（收入-财产原值-合理费用）×20%2、若是转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税；三、法院调解或判决过户的涉税问题
法院调解或者判决过户可能涉及的税种有增值税及附加税、土地增值税，印花税和契税。
（一）增值税及附加税
与赠与方式过户不同，本方式的过户前提是房屋本质属于实际购房人所有，由于是借名买房，需要通过诉讼的方式确认权属，但变更过程中，没有发生房屋销售行为以及继承或赠与方式的无偿转让行为，因此笔者倾向于这种过户方式不属于增值税的应税行为，无需缴纳增值税和附加税。
（二）土地增值税
与房屋转让增值税征收类似，土地增值税的征税行为也是针对有偿转让行为或者视同有偿转让情形的赠与方式，通过诉讼或者调解确认房屋的实质归属导致的过户行为，应不属于土地增值税的应税行为，笔者也倾向于此种过户方式不应缴纳土地增值税。
（三）印花税
该税种针对产权转移书据行为征税，上述通过诉讼形式确认房屋的实质归属，也必然导致产权转移，因此，属于印花税的应税行为。
（四）契税
依据《契税法》，境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人，转移土地、房屋权属的行为，包括出让、转让、互换、作价入股、偿还债务、划转、奖励等方式转移。笔者认为尽管法院判决或者调解确认了产权实际归属，但仍然需要将房屋由名义房主过户至实际购房人名下，属于契税应税行为，因此，需要缴纳契税。
需要注意的是，实务中，针对法院调解或者判决过户情形下，由于各地税务部门对税收政策的理解不同，特别是对该种情形下房屋过户是否属于增值税和土地增值税的应税行为，如何确定交易价格，各地税务部门可能有不同的理解和适用。
一般情况下，税务部门也会将此种方式的过户看作是一笔交易，问题的关键在于税务部门对房屋交易交易价格如何认定，由于法院判决或者调解已确认房屋实质归属，笔者认为交易价格按照原购买金额确认是比较合理的。现实中，实际购房人需要与当地的税务部门进行交涉、沟通，积极争取当地税务部门对原购买价格的认可，若税务部门按照房屋原购买金额确认交易价格，则房屋没有增值，实际购房人也无需缴纳增值税和土地增值税。因此，此种过户方式所涉及到的税费可能压缩至印花税，如果当地税务部门坚持征收增值税、土地增值税，实际购房人可考虑是否委托律师启动行政复议及行政诉讼程序。
以上就是三种过户方式下，所缴纳税种的对比，讨论的前提是基于上述案情，现实中，实际购房人和名义房主的实际情况可能更复杂，涉税问题也更为复杂，需要具体问题具体讨论，如果购买房屋一定要采取借名买房的方式购买，笔者建议购买之前，不仅要考虑将来是否能够过户的问题，还要考虑到税的征收问题，提前作好筹划。
我是专业的涉税领域律师魏巍，我们有专业的涉税领域团队，期待为您提供专业的税收法律服务。
魏巍巍
河北乾骥律师事务所合伙人
财税法律事务部负责人
8年各类诉讼与非诉执业经验
合同、工伤认定、刑事、税法
2020年8月专注于税收法律事务相关专业。
联系方式：手机（微信）13931891505
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