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2024年5月10日下午2点30分，河北乾骥律师事务所张栋律师为大家带来了一场精彩纷呈的法律知识讲座，乾骥说案第一期。点评律师由康君元主任、康阿宁律师、刘广月律师组成，本次讲座以“邱某执行异议一案的办案过程陈述及案件分析”为主题。
一
案件主体
原告：B银行
被告一：邱某（委托人）
被告二：A公司
二
事实梳理
1.事实经过：
2018年9月19日A公司和B银行签订抵押合同
2018年9月20日办理抵押登记
2018年9月26日、11月6日B银行出具《抵押权人同意在建工程及土地使用权办理预售许可证的证明》
2019年1月25日B市行政审批局颁发了《预售许可证》
2020年12月17日邱某签订该房产《认购合同书》并办理入住手续
2021年1月20日邱某支付完成房屋全款250万
2021年8月27日法院查封该房产
2022年3月27日B市中级人民法院裁定案外人邱某异议理由成立，中止对该房屋的执行
2023年1月15日B市中级人民法院判决准许B银行执行该房产
2.事实和理由：
邱某和与出卖人A公司于2020年12月17日签订了《XX房屋认购合同书》购买涉案房屋，2021年1月20日支付完成了合同约定的总价款，房屋一直没有完成过户，未取得房屋所有权。邱某本人2023年2月17日满18周岁，邱某是与其父母共同居住的，邱某母亲代邱某购买的房屋是全家人共同居住，邱某母亲在庭审中陈述其家庭还有其他房产，其并不符合第二十九条规定的名下仅有一处房产的要求，不满足消费者生存权的条件，仅构成对案涉房屋的物权期待权，邱某对该房屋享有的物权期待权不能优先于B银行的抵押权予以保护，B银行申请准许执行涉案房屋应予支持。
综上所述，B银行对执行标的依法享有优先受偿权，其诉讼请求应予支持。
三
情况分析
1.一审法院判决：
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条规定，判决如下：
准许原告B银行执行被告B市A公司的位于B市X区石洞子沟西名城福地X号楼X单元X室的房产。
2.争议焦点：
原告对案涉房屋是否有申请执行的民事权益？
2.1一审法院认为：
邱某本人2023年2月17日满18周岁，邱某是与其父母共同居住的，邱某母亲代邱某购买的房屋是全家人共同居住，邱某母亲在庭审中陈述其家庭还有其他房产，其并不符合第二十九条规定的名下仅有一处房产的要求，不满足消费者生存权的条件，仅构成对案涉房屋的物权期待权，邱某对该房屋享有的物权期待权不能优先于B银行的抵押权予以保护，B银行申请准许执行涉案房屋应予支持。
2.2案涉法律依据：
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2.3结论意见：
本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，B银行申请准许执行涉案房屋应予支持。
4
收获与感悟
1.本案的关键在于法律适用。
2.本案一审败诉也由于当事人轻敌，以为必赢，没有认真对待。
评案人点评
刘广月
优点
1.对说案人整体表现较满意，认为其有勇气上台讲课是对自己的突破，也是对其律师成长的促进；
缺点
分析案件时，没有重视对涉案法律法规的出台背景进行剖析，应当参考法官等人对法律法规的理解与适用等；
康阿宁
优点
1.说案人声音宏亮，第一次讲课比较镇定，不慌不紧张，状态很好；
2.能够对案件总结反思；
缺点
1. PPT文字太多，没有图表，没做时间轴；
2. 对案件事实本身没有梳理的很清楚，应着重说案，少说其他；
康君元
优点
1.总体表现较好，结构合理；
2.点题清晰；
3.线索清晰；
缺点
1.主题不够鲜明、突出，未能将两个案件导向提炼出来；
2.分析缺乏层次、分层不足，可以从一审认定事实、二审上诉理由等角度切入；
3.归纳和提炼不足，法律是为现实服务的，本案是一起物权优先权的突破案件，究其根本是国家对消费者的保护；
4.针对性、倾向性不足、该突出的就突出、该细化的就细化，在有限时间内将案件说清楚；
5、语言还需进一步提炼。
修改后说案文字版
一
摘要
本案是一起执行异议之诉的案件，案外人邱某的房屋被银行申请强制执行，邱某感觉合法权益被侵害，于是向法院提起执行异议，后申请执行人B银行对法院的执行异议裁定不服，于是提起执行异议之诉。
二
案件主体
原告：B银行
被告一：邱某（委托人）
被告二：A公司
三
事实梳理
1.基本事实：
B市中级人民法院在执行B市银行申请诉前财产保全B公司一案中，案外人邱某对执行标的(位于B市X区石洞子沟塔沟西X地X号楼X单元X号房屋，以下简称涉案房屋)向B市中级人民法院提出书面异议。
2.执行异议裁定：
2.1事实和理由：本案中，因买受人在本院查封(2021年8月27日)之前的2020年12月17日与出卖人A公司签订了《XX房屋认购合同书》,所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并已支付全部价款，所以案外人对登记在A公司名下的上述商品房提出异议，符合上述规定的情形且其权利能够排除强制执行。综上，案外人异议理由成立，本院予以支持。
2.2 法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
2.3裁定结果：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对B市X区石洞子沟塔沟西XX福地X号楼X单元X号房屋的执行。
3.执行异议之诉判决：
3.1事实和理由：邱某和与出卖人B公司于2020年12月17日签订了《XX房屋认购合同书》购买涉案房屋，2021年1月20日支付完成了合同约定的总价款，房屋一直没有完成过户，未取得房屋所有权。邱某本人2023年2月17日满18周岁，邱某是与其父母共同居住的，邱某母亲代邱某购买的房屋是全家人共同居住，邱某母亲在庭审中陈述其家庭还有其他房产，其并不符合第二十九条规定的名下仅有一处房产的要求，不满足消费者生存权的条件，仅构成对案涉房屋的物权期待权，邱某对该房屋享有的物权期待权不能优先于B银行的抵押权予以保护，B银行申请准许执行涉案房屋应予支持。
综上所述，B银行对执行标的依法享有优先受偿权，其诉讼请求应予支持。
3.2判决结果：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条规定，判决如下：
准许原告B银行执行被告A公司的位于B市X区石洞子沟西XX福地X号楼X单元102室的房产。
四
法律分析
1.二审上诉理由：
根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
二审法院应当撤销一审判决，依法改判B银行不予执行该涉案房屋。
2.争议焦点：原告对案涉房屋是否有申请执行的民事权益？
2.1一审法院认为：邱某本人2023年2月17日满18周岁，邱某是与其父母共同居住的，邱某母亲代邱某购买的房屋是全家人共同居住，邱某母亲在庭审中陈述其家庭还有其他房产，其并不符合第二十九条规定的名下仅有一处房产的要求，不满足消费者生存权的条件，仅构成对案涉房屋的物权期待权，邱某对该房屋享有的物权期待权不能优先于B银行的抵押权予以保护，B银行申请准许执行涉案房屋应予支持。
2.2我认为：根据物权期待权的出台背景，不论是《批复》第二条规定的房屋交付请求权还是第三条规定的价款返还请求权我们暂统一表述归于购房者优先权。
根据理论界主流观点及最高院采纳的“物权期待权”理论，购房者优先权系基于对购房人生存权和居住利益这一更高价值的维护，在购房人未取得房屋所有权但仍赋予其类似所有权人的地位，以物权的期待权确定其优先于其他金钱债权人及其附属权利人的地位并排除强制执行的效力。
同时，对于普通个人购房者来说，其有充分理由相信开发商在预售情况下，购买的房室不存在任何权利瑕疵，如果在购房人已支付购房款或大部分购房款的情况下，不能取得房屋，则其对于交易安全的信赖就会受到损害。为了保护交易安全及减少交易成本，提高交易效率，应当赋予处于弱势地位的购房者优先权。
2.3结论意见：邱某的二审主张可能会被支持，理由是：虽然物权优先是原则，但是在法律另有规定的情形下，法院应当保护邱某的商品房消费者生存权，邱某的专属债权应当优先于B银行的抵押权
五
总结体会
本次案件让我学习到，分析案件不仅要穷尽一切法律检索，更要深刻剖析法律规定背后的立法背景，要从案件的细节之处着手，认真研究制定案件的胜诉策略，方能在案件中占据优势。
说案人小结
今天，我迎来了法律生涯中第一次讲课的经历，虽然讲课前作了一些准备，但是到真正讲课的时候，还是感觉自己有很大的不足，感觉自己的语速有点过快，某些知识点的讲解不够深入，与台下听众的互动方式还有待提高。通过三位老师的点评，我收获很大，不仅锻炼了自己的表达能力，更是学到了很多说案的技巧。我相信，在未来的日子里，我会不断成长，成为一名更优秀的律师。
稿件: 张 栋
平面: 刘晓飞
审核: 崔利国
签发: 康阿宁
律所简介
专业服务 · 跨界整合 · 公益奉献
河北乾骥律师事务所系河北省司法厅批准设立的一家综合性大型律师事务所，位于石家庄市桥西区核心区域——槐安西路160号祥瑞大厦，楼宇内设有宾馆，饭店等配套服务；律所独立拥有5层、15层两层近3000平方米现代化一流的办公环境，拥有高端大气的办公室、智能培训室、视频会议室、接待室等，还有健身房、餐厅等所内配套设施。律所现有专职律师近百名；在邯郸、沧州等地设有分所，并规划推进设立其他分所；律所与全国各地知名律所有着良好的合作关系，并设有亚太法律论坛、中美法律论坛基地。
河北乾骥律师事务所发起设立河北省产业创新发展研究会，设有乾骥企业合规研究院。业务范围涵盖诉讼代理和非诉法律服务等领域：分别设有刑事法律事务部、民商法律事务部、公司法律事务部、房地产建筑工程法律事务部、并购重组与破产重整法律事务部、金融股权法律事务部、交通事故法律事务部、知识产权法律事务部、土地法律事务部、婚姻家事与财富传承法律事务部、财税法律事务部、劳动法律事务部十二个专业法律事务部。
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